港股还有很多物业股，比如绿城服务，雅生活服务等等一堆物业股，今年普遍都是翻倍+的走势，可谓是最强板块。
A股的中航善达，今年最高涨幅也在170%左右。
那么物业股为什么这么强？
我认为最重要的原因，是市场认可物业是优质资产。
物业股，在我以前看来就是做四保服务的，保安保修保洁保绿，没什么想象空间。
但是我们仔细想想物业这个业务的特点。
物业具有永续经营的特点，某个小区一旦选定物业公司，很少更换；营收稳定，由于物业费具有标准，不会出现下降，无视任何经济周期，随着管理面积的扩大，营收只会增长，很难下降；轻资产，物业公司赚到的钱不用再拿来投资，赚到就是真赚到。
巴菲特的合伙人芒格曾说：“世界上有两种生意，第一种可以每年赚12%的收益，然后年末你可以拿走所有利润；第二种也可以每年赚12%，但是你不得不把赚来的钱重新投资，然后你指着所有的厂房设备对股东们说：这就是你们的利润。我恨第二种生意。”
物业就属于第一种生意。
其次物业股还有一些特点，大物业公司目前都在并购，营收增长快，有地方个别城市物业费出现调整，这都是优势。
再来看估值，这是最重要的，港股物业股估值一般在20多到40多倍之间，之所以个股估值有差异，主要区别在于是不是有个好爸爸，一般来说，有地产公司的物业公司，估值给的都比较高，比如碧桂园服务，中海物业等，因为它们的管理面积可以来自地产公司，业绩不用担心。
A股中航善达一般估值给到37~39倍。
所以我认为新大正的极限估值应该是2020年的40倍PE，之所以能够享受比较高的估值，和基本面有关。
对于物业股来说，加分项有两点，一个是有个好爸爸，有地产母公司，业绩不用愁，二是非住宅管理面积比较大。
因为住宅的物业费，基本还是固定的，这一块有规定，营收虽然不会下降，但是也不会增长，但是非住宅的物业费，一般是市场化定价，有提价的可能。
新大正，大概78%是非住宅物业，且今年中标了北京大兴机场项目，这是公司目前为止手上最大的项目，所以我觉得可以按照40倍PE来估值。假设2020年能够取得1.38亿利润的话，40倍PE估值对应的股价是78元。
今天的开板价格我觉得能够接受所以就买了，当前的股价不能说低估，但是也并不高估，能走多远，还是看市场了。
