新正大002968:物业股弱周期+现金流稳定+机构物业服务商 

物业股在2019这一年里涨得风生水起,今年年物业管理公司走的有多牛?看一组数据就可以了解到。

从2014年以来,在港股上市的物业股就有17家之多,如果加上即将上市的保利物业以及时代邻里,将达到19家。

在2019年港股行情没怎么上涨的情况下,股价翻倍以上的的物业股竟有6家之多,而涨幅超30%的也有10家,股价跑赢恒指的有13家。

将2019年1月1日至12月9日涨幅做一个排序,新城悦服务以191%涨幅独占鳌头,其后佳兆业美好、永升生活服务、雅生活、中海物业以及碧桂园服务分别有160%、168%、143%、113%、105%的区间涨幅。

新正大002968:物业股弱周期+现金流稳定+机构物业服务商 

物业股为什么会在港股市场表现独树一帜?

低估,有业绩,港股就是看业绩的,只有有业绩才能有好的表现,业绩爆发。物业是属于服务行业,未来服务行业将越来越吃香,大的格局已经有了定位,资金不傻,没有理由不看好。

近年,赴港上市的物管企业就有十几家,其中不乏中海物业、碧桂园服务、雅生活、彩生活等母公司背景强大的物管企业。

从营收增速来看,整个物业管理板块上市公司基本保持增长,而像碧桂园服务的营收达到35.18亿元,较去年同期增长74.3%。营收增速在40%以上就有6家,分别是碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活以及奥园健康和滨江服务。

而从利润增速上来看,同比增长超过100%有4家,分别是新城悦、永升生活、奥园健康以及佳兆业美好。其中佳兆业美好的利润增速甚至达到了289%!所以联系到这些业绩表现优秀的公司,其股价表现强势就不难理解了。

当然物管板块还有一个备受看好的原因,那就是朝阳的行业前景

而在物业管理行业中的龙头企业(Top 10)管理面积均值增长明显快于其他企业,从2014年不足1亿平方米增长至2018年的2.39亿平方米,而2018年底的百强物管企业管理面积均值仅为3718.12万平方米。

随着时间增长,物管行业集中度会不断提升,头部企业业绩的增长率会由于管理面积的体量而呈现高增长。所以对于背靠强大房企、积极并购整合的物管企业,

当然物管板块还有一个备受看好的原因,那就是朝阳的行业前景。有一个非常好的赛道。

在消费升级进程加速之下,物业企业也围绕“美好生活”拓展更加多元业务。比如物业公司向平台化、智能化转型,社区增值服务的收入和利润占比越来越重。根据中国指数研究院发布的数据,基础物业管理本身就是个万亿的市场,而社区增值服务也具有万亿的潜在空间。

在房产销售增速下降及未来前景相对暗淡的情况下,物管企业有稳定的现金流,存量的服务升级空间巨大,前景诱人。

物业公司主要业务俗称四保:保安、保洁、保绿、保修。其它增值业务多到数不过来——工程、顾问、房屋经纪、空间运营、家政、社区金融、020电商、养老、餐饮、案场、广告营销等等...这些都是赚钱的!

物业服务现金流充裕、周期性弱、营收稳定且永续、有好爹的,增速不用愁;营收也非常稳定,营收有债券属性,也算核心资产之一了。小区不拆,基本就是永续的,

房住不炒,各房地产公司都转换思维了,提出服务的概念,就是赚长期的钱,而且经过10多年的房地产发展,房子存量巨大,当然物业是好的长久的低风险的现金奶牛。

新正大002968快速成长的机构物业服务商 

公开资料显示,新大正在市场培育和拓展的过程中,除住宅物管的内容之外,还建立了学校物业、办公物业、航空物业、公共物业、商住物业,五大专业服务产品,以及设施、保洁、保安、餐饮、顾问五大技术平台。

专注机构物业,业绩保持稳定。公司1998 年成立于重庆,西部地区龙头机构物业管理公司,公司近5 年营收、归母净利润CAGR 为23%、29%,销售毛利率、净利率、ROE 稳定在20%、10%、30%左右,盈利能力较强。公司在管面积和在管单价稳步提升,一方面受益于快速的异地扩张,一方面机构物业重定价项目较多,去除低利润项目保留高利润项目,预计公司近明两年重定价项目接近50%。

机构物业管理市场空间广阔。2018 年物业管理行业整体空间约为1 万亿,其中,机构物业收入占比约为55%。未来行业将持续受益于商品房(住宅+非住宅)竣工的回暖,同时品牌物业管理的渗透率持续提升。机构物业领域,由于需要一定的技术门槛,且当前行业集中度较低细分领域众多,竞争格局较好。

相对较低的定价策略,较低的人工成本维持合理的利润水平,这些特点成为公司快速拓展的优势。在满足业主功能性要求的前提下,相对较低的定价策略有利于公司快速拓展客户。公司相对行业与其他上市物业管理公司人均成本较低,即使相对行业平均较低的定价,公司仍然能够维持合理的利润水平。

但另一方面,公司人力成本占总成本的87%,运营模式相对行业平均过重依赖人力,保洁保安仍保留在公司体内,人均产出人均收入相对行业平均较低。

科技赋能将提升人均产出进而提升利润水平。上市募集资金后,公司将加大科技提供投入,预计科技赋能将提升人均管理面积与人均产出,制约公司发展的瓶颈将得到改善,即过重的依赖初级人力提供低附加值服务的情况将得到改善。

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