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新大正002968:港股物业股为什么这么强?中标北京大兴机场物业管家

在港股,物业股一直都在走牛,随便截图几个股看看。
中海物业,3年多上涨6倍,从0.6到5.3。
碧桂园服务,从8.7到28,1年多翻倍,市值700亿,是目前最大的物业股,A股的地产股绿地控股市值是810亿,两者市值大致相当。
新城悦服务,1年时间涨幅接近3倍,从2.7到12。
永生生活服务,1年时间涨幅170%,从1.5到5.2。
佳兆业美好,1年时间从6到22,最高涨幅也是接近2倍。

港股还有很多物业股,比如绿城服务,雅生活服务等等一堆物业股,今年普遍都是翻倍+的走势,可谓是最强板块。

A股的中航善达,今年最高涨幅也在170%左右。

那么物业股为什么这么强?

我认为最重要的原因,是市场认可物业是优质资产。

物业股,在我以前看来就是做四保服务的,保安保修保洁保绿,没什么想象空间。

但是我们仔细想想物业这个业务的特点。

物业具有永续经营的特点,某个小区一旦选定物业公司,很少更换;营收稳定,由于物业费具有标准,不会出现下降,无视任何经济周期,随着管理面积的扩大,营收只会增长,很难下降;轻资产,物业公司赚到的钱不用再拿来投资,赚到就是真赚到。

巴菲特的合伙人芒格曾说:“世界上有两种生意,第一种可以每年赚12%的收益,然后年末你可以拿走所有利润;第二种也可以每年赚12%,但是你不得不把赚来的钱重新投资,然后你指着所有的厂房设备对股东们说:这就是你们的利润。我恨第二种生意。”

物业就属于第一种生意。

其次物业股还有一些特点,大物业公司目前都在并购,营收增长快,有地方个别城市物业费出现调整,这都是优势。

再来看估值,这是最重要的,港股物业股估值一般在20多到40多倍之间,之所以个股估值有差异,主要区别在于是不是有个好爸爸,一般来说,有地产公司的物业公司,估值给的都比较高,比如碧桂园服务,中海物业等,因为它们的管理面积可以来自地产公司,业绩不用担心。

A股中航善达一般估值给到37~39倍。

所以我认为新大正的极限估值应该是2020年的40倍PE,之所以能够享受比较高的估值,和基本面有关。

对于物业股来说,加分项有两点,一个是有个好爸爸,有地产母公司,业绩不用愁,二是非住宅管理面积比较大。

因为住宅的物业费,基本还是固定的,这一块有规定,营收虽然不会下降,但是也不会增长,但是非住宅的物业费,一般是市场化定价,有提价的可能。

新大正,大概78%是非住宅物业,且今年中标了北京大兴机场项目,这是公司目前为止手上最大的项目,所以我觉得可以按照40倍PE来估值。假设2020年能够取得1.38亿利润的话,40倍PE估值对应的股价是78元。

今天的开板价格我觉得能够接受所以就买了,当前的股价不能说低估,但是也并不高估,能走多远,还是看市场了。

从挂单来看,我感觉有机构想买,但是回封太快,估计机构都没上车。
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